“我觉得这个行业可能不太好。”
任天行微信回复着关莎，两人的聊天记录如下：
任天行：我查了下，其实从前两年就接连不断有长租公寓跑路了，只不过跑路的公司都不大，所以没激起什么风浪。
关莎：但我感觉这个市场还是很大的，尤其是90后普遍追求更好的生活品质，消费观念也比较前卫，都不太存钱，我还看过相关权威研究院的数据报告，说我国租赁市场将有3万亿的规模，这是一个万亿级别的市场！
任天行：【无奈的表情】市场是挺大的，但没有企业赚到钱了……反正我感觉大家都在赌，之前那个社区团购也是，风口之上出赌徒……哇，我不幸又说出了一句首创的至理名言！【兔子捶胸的表情】
关莎：那些暴雷的公司其实是打了歪主意，想疯狂扩张导致的，高吸低租，肯定赔钱啊，我不这么做不行么？我也不搞什么租金贷，赚正常的钱不就好了？
任天行：但是这个行业已经跟社区团购一样被搞臭了，搞臭了，大家就不相信了……
关莎：但我搜了一下头部上市的公司，就是前几个月美国纳斯达克上市的青客，还有这个月上的蛋壳，不都挺好的么？
任天行：哪好了？它们的财报你看过没？报表连续三年都是亏的，还想扩张……蛋壳上市后直接都破发了，头部公司都混成这样，非头部的更惨。
关莎：……
任天行：（文件）《长租公寓行业发展报告》
关莎点开文件，仔细浏览了一遍，看到一段关键信息：长租公寓在入住率为95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为0，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点。
任天行：相当于你55块拿来的房子，要100块租出去，而且得有65%以上的房子都租出去，你才有可能不亏钱，注意我说的哦，是不亏钱，还不是赚钱。
任天行紧接着就把上市的那两家长租公寓的公开报告发给了关莎。
任天行：蛋壳的租客入住率也就七八成，空置率还是比较高的，租不出去的那些房子，房租还是要付给房东，流动性压力很大，万一遇到什么不好的情况空置率提高，资金链就有可能断裂，现在不是一个什么冠状病毒来了么？不知道会不会对租房市场有什么其他影响，但这种呼吸道的疾病都怕传染，我估计合租房肯定是要凉凉一段时间了……
关莎此时盯着任天行发来的数据：与业主签订租赁合同后，蛋壳需要翻新与装修，离转租出去，一般需要17至21天。而入住率从2017年至2019年，分别是85.8%、76.9%和76.7%。
任天行：而且还有一个问题你发现没有，长租公寓的收入主要来自租户的租金与服务费，但根据他们2017和2018的全年财报，平均每月每间房租出去的收入是2439元、2352元；同期每月租金成本为1718元、1637元，租出与租入的利差其实一直在收窄，2019年财报过几个月也要出来了，我觉得这个利差会继续收窄。
你没听说么，为了多收点租金，蛋壳都将什么客厅隔断了，为的就是多租一套小隔间出去……
青客之前利差还有33.9%，现在也降到25%了，他们其实都没有高收低租，但从财报来看，他们的行政、营销和科技等经营支出很大，租金收入不能覆盖，所以其实仍然都是亏损的。
关莎：……
跟任天行聊完后，关莎心情很不好，她忍不住又回到了雁子谷，看着来往的行人与繁华的市井，在一个公交站牌下，她一站就是半小时。
车来了又走，走了又来，上下车的行人络绎不绝，每个人的脸上都似乎藏着心事，除了公交车司机偶尔会在关莎身上多停留两眼看她是否要上车外，没人注意街边站着一个仿佛与世隔绝的女人。
关莎忍不住拨通了沈俪的电话：“沈俪姐，你今晚还会再做访谈么？嗯嗯……好，可以带上我么？好……好，那晚上9:50见。”
关莎放下电话后慢慢地走在雁子谷人群熙攘的小道上，这里的农民房有很大一部分虽然不至于是“握手楼”，但楼与楼之间也就只能同时并行三个人，有些楼之间的间距小到连关莎侧身都不可能穿过去……
这样的楼窗外怎么可能有亮光呢？关莎抬起头望着。
路边有非常多的餐馆，除了面馆、烧饼、馄饨和麻辣烫之外，雁子谷最有特色的地方就是有很多主打自选快餐的餐厅，西红柿鸡蛋5元一份，炒青菜3元一份，给的分量很足，汤和饭只要1元，一共算下来9元就可以吃一顿午饭。
雁子谷因为是城中村，配套设施齐全，有幼儿园和小学，有健身馆、瑜伽馆、医疗服务中心、理发店、水果店、鞋店衣服店和生活超市，价格也非常便宜，基本跟一个小型社会一样。
理发店里15元，街边8元；
凉皮8元，加一个蛋9元；
关莎在雁子谷住了快一年，但今天是她第一次如此认真地仔仔细细去观察这里人们的生活，她的视角不再是站在42层的俯视角，而是打开了3D模式深入人群当中。
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